Le paradoxe est saisissant : l’Afrique connaît une urbanisation rapide et une demande croissante de logements, mais le financement bancaire de l’habitat reste encore marginal.

Dans une grande partie du continent, le crédit hypothécaire demeure réservé à une minorité de ménages disposant de revenus réguliers, de garanties suffisantes et d’un accès formel au système financier. En Afrique de l’Ouest, le problème est encore plus visible : le déficit de logements se chiffre en millions d’unités, alors que les banques accordent chaque année une quantité limitée de prêts immobiliers.

Construire une maison en Afrique reste souvent une affaire de patience. On achète progressivement un terrain, puis on construit une pièce, puis une deuxième, au rythme des revenus disponibles. Pour des millions de ménages, notamment ceux qui travaillent dans le secteur informel, le crédit immobilier classique reste difficilement accessible.

Le problème n’est donc pas seulement le manque de logements. C’est aussi le manque de mécanismes financiers capables de permettre aux ménages de les acheter ou de les construire.

Le Centre for Affordable Housing Finance in Africa (CAHF), qui publie chaque année un état des lieux du financement du logement dans les 54 pays africains, souligne la faiblesse persistante des marchés de financement immobilier du continent. Son édition 2025-2026 poursuit notamment ce travail de collecte et de comparaison des données sur le financement de l’habitat en Afrique.

Un continent qui construit plus lentement que ses besoins

Le déficit de logements constitue l’un des principaux défis urbains et économiques de l’Afrique.

Dans l’espace UEMOA, la Banque mondiale estimait en 2023 le déficit de logements décents à environ 3,5 millions d’unités. Pour suivre le rythme de la croissance démographique et de l’urbanisation, environ 250 000 logements supplémentaires par an seraient nécessaires dans la région.

Le problème est particulièrement complexe parce que la demande ne vient pas uniquement des classes moyennes et supérieures.

Les villes africaines accueillent chaque année de nouveaux habitants, dont une grande partie dispose de revenus faibles ou irréguliers. Or le système bancaire traditionnel préfère généralement prêter aux ménages dont les revenus sont stables, documentés et suffisamment élevés pour supporter des mensualités sur plusieurs années.

Le résultat est un décalage entre ceux qui ont besoin d’un logement et ceux qui peuvent obtenir le financement nécessaire.

Le crédit hypothécaire reste très concentré

Les données disponibles montrent que le financement hypothécaire est extrêmement inégal selon les pays africains.

Certains marchés disposent de systèmes relativement développés, tandis que dans de nombreux pays, le crédit immobilier représente une part très faible de l’activité économique.

Cette situation explique pourquoi il est préférable de ne pas présenter un classement simpliste selon lequel « seuls quatre pays africains dépasseraient 20 % d’accès aux crédits immobiliers ». Le seuil de 20 % peut notamment être confondu avec différents indicateurs, comme le stock de prêts hypothécaires rapporté au PIB ou la proportion de ménages ayant effectivement accès à un prêt.

Le véritable constat est plus large : dans la majorité des économies africaines, le financement hypothécaire reste peu profond par rapport aux besoins du marché du logement.

Pourquoi les banques prêtent-elles si peu pour l’habitat ?

La première difficulté est liée à la durée des crédits.

Un logement coûte cher et se rembourse généralement sur une longue période. Or les banques africaines disposent souvent de ressources à court ou moyen terme. Elles doivent donc trouver des mécanismes permettant de transformer des ressources relativement courtes en financements immobiliers de longue durée.

La Banque mondiale souligne précisément ce problème en Afrique de l’Ouest : les banques disposent de passifs relativement courts, ce qui limite leur capacité à proposer des prêts immobiliers de longue maturité. L’accès à des financements de long terme sur les marchés financiers reste également insuffisant.

Dans l’UEMOA, les prêts hypothécaires avaient historiquement des maturités relativement courtes. Les mécanismes régionaux de refinancement cherchent justement à permettre aux banques d’allonger la durée des crédits proposés aux ménages.

Le problème des revenus informels

Le deuxième obstacle est celui de la solvabilité.

Une grande partie de l’activité économique africaine se déroule dans le secteur informel. Les revenus existent, parfois de manière significative, mais ils sont difficiles à documenter selon les standards bancaires classiques.

Pour une banque, accorder un prêt immobilier sur quinze ou vingt ans à une personne dont les revenus sont irréguliers représente un risque important.

Le paradoxe est donc évident : ceux qui ont le plus besoin de mécanismes de financement adaptés sont souvent ceux qui ont le plus de difficultés à accéder au crédit bancaire traditionnel.

La Banque mondiale relève ainsi que les ménages à faibles revenus ou à revenus irréguliers rencontrent des obstacles importants pour accéder au financement hypothécaire dans l’espace UEMOA.

L’UEMOA cherche une réponse régionale

Face à cette situation, l’Afrique de l’Ouest dispose d’un instrument particulier : la Caisse Régionale de Refinancement Hypothécaire de l’UEMOA (CRRH-UEMOA).

Son principe est relativement simple.

Plutôt que de demander à chaque banque de trouver seule des ressources de très long terme, le mécanisme régional permet de mobiliser des financements sur le marché afin de refinancer les établissements financiers qui accordent des prêts immobiliers.

La Banque mondiale indique que son projet régional de financement du logement abordable, doté de 155 millions de dollars, a permis à environ 12 000 personnes de devenir propriétaires et a contribué à la mobilisation de 385 millions de dollars supplémentaires grâce aux émissions obligataires de la CRRH-UEMOA.

L’objectif est donc de créer un pont entre le marché des capitaux et le financement du logement.

Le cas malien illustre les limites du système

Au Mali, le financement du logement reste lui aussi peu développé.

Le CAHF relève plusieurs dispositifs destinés à faciliter l’accès au logement, notamment le Fonds de garantie hypothécaire du Mali et différents mécanismes de financement bancaire et de microfinance.

Mais l’accès demeure difficile pour une grande partie de la population.

Le pays dispose notamment de mécanismes de garantie permettant de réduire le risque supporté par les banques. Le secteur de la microfinance intervient également dans le financement de l’habitat.

Le réseau Nyesigiso propose par exemple des crédits destinés à l’acquisition d’un logement ou à la construction, avec des montants et des durées adaptés à certains profils de ménages.

Ces initiatives montrent qu’une partie de la solution pourrait passer par une diversification des produits financiers, plutôt que par le seul modèle du prêt hypothécaire bancaire traditionnel.

Au-delà du crédit : sécuriser le foncier

Le financement n’est toutefois qu’une partie du problème.

Pour qu’une banque accepte de financer un logement, elle doit pouvoir s’appuyer sur une garantie juridiquement solide.

La question foncière devient donc essentielle.

Sans titre de propriété fiable, sans cadastre suffisamment précis ou sans procédures rapides permettant de réaliser une garantie en cas de défaut, les banques hésitent davantage à financer l’habitat.

Le CAHF souligne par exemple qu’au Mali, les problèmes de sécurisation foncière restent importants pour certaines populations. Parmi les familles déplacées étudiées, 46 % ne disposaient pas de titres de propriété pour leurs terres ou leurs abris.

Un marché immobilier dynamique nécessite donc trois éléments qui doivent fonctionner ensemble : le foncier, le financement et la construction.

Un marché à fort potentiel pour les banques et les investisseurs

Cette faiblesse du crédit immobilier constitue aussi une opportunité économique.

Le déficit de financement signifie qu’un immense marché reste à développer.

Les banques peuvent élargir leurs portefeuilles de crédits immobiliers. Les compagnies d’assurance et les fonds peuvent investir dans des actifs de long terme. Les institutions régionales peuvent développer des mécanismes de refinancement et de garantie. Les marchés obligataires peuvent contribuer à fournir les ressources nécessaires.

Le financement du logement peut également stimuler de nombreux secteurs : ciment, acier, menuiserie, plomberie, électricité, architecture, transport, services financiers et immobilier.

Chaque logement construit génère ainsi une chaîne d’activités économiques.

Le véritable défi : rendre le crédit compatible avec les revenus africains

L’enjeu n’est donc pas simplement de construire davantage de logements.

Il faut construire des logements que les ménages peuvent réellement financer.

Cela suppose de réduire les coûts de construction, développer les matériaux locaux, améliorer l’accès au foncier, allonger les maturités des prêts, renforcer les mécanismes de garantie et surtout concevoir des produits adaptés aux travailleurs indépendants et aux ménages à revenus irréguliers.

Le modèle du crédit immobilier classique doit évoluer avec les réalités économiques africaines.

Dans une région où les ménages peuvent construire progressivement leur maison, les institutions financières doivent également réfléchir à des solutions permettant de financer différentes étapes du projet plutôt que d’exiger systématiquement un financement intégral dès le départ.

Le logement pourrait devenir un nouveau moteur financier

L’Afrique possède un paradoxe qui pourrait devenir une opportunité : une demande gigantesque face à un marché du financement encore embryonnaire.

Le développement du crédit immobilier pourrait permettre de mieux canaliser l’épargne vers l’économie réelle, soutenir les entreprises de construction, créer des emplois et accélérer l’urbanisation organisée.

Mais cela nécessitera davantage que des programmes publics ponctuels.

Il faudra bâtir un véritable écosystème du financement du logement, associant banques, microfinances, marchés de capitaux, fonds de garantie, promoteurs immobiliers, États et institutions régionales.

Le défi africain n’est donc plus seulement de construire des maisons.

Il est de construire le système financier capable de permettre à davantage d’Africains de devenir propriétaires sans consacrer toute une vie à bâtir, pièce après pièce, un logement financé sur leurs seuls revenus courants.

La Rédaction